Depuis octobre 2024, nous succédons à Maître Pierre COSSET, avocat, dans la gestion de ses dossiers et il nous accompagne au quotidien
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Le département de la Charente est riche de par sa ruralité : Le cabinet d’avocats Bénéteau est ancré dans son territoire et pratique le droit rural.
Les villes d'Angoulême et Cognac sont chacune dotées d'un Tribunal Paritaire des Baux Ruraux : le cabinet Bénéteau est présent sur chaque site.
Droit rural
Qu’il soit la porte d’entrée dans un dossier ou son prolongement, le droit rural participe de la vie économique de la Charente.
Les problématiques les plus fréquentes tournent autour des conditions de validité d’un congé délivré à un fermier, de la requalification d’un bail en bail à ferme.
Inversement, la contestation de la qualification d’un bail à ferme existant peut surgir, surtout lorsque les problématiques autour du départ en retraite de l’exploitant sont envisagées.
Les critères d’application de la législation sur le bail rural sont édictés par l’article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime :
« Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole […] est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public. »
Enfin le recouvrement forcé du fermage impayé pour les bailleurs et l’exercice du droit de préemption par le fermier à l’occasion de la vente des parcelles affermées font partie des questions qui se posent le plus souvent.
Je suis fermier, je reçois une mise en demeure de payer mon fermage : est-ce que je risque perdre mon bail à ferme ?
Pour obtenir le paiement du fermage impayé par un fermier, la procédure à suivre est dictée par l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime :
» I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ; […] ».
Comment s'organiser pour obtenir paiement ?
Il est obligatoire d’adresser une mise en demeure en laissant un délai de 3 mois au fermier pour s’exécuter; ce n’est qu’en cas d’échec de cette première mise en demeure que la résiliation du bail à ferme peut être poursuivie : une seconde mise en demeure doit alors être adressée au fermier qui dispose d’un nouveau délai de 3 mois pour s’exécuter s’il ne veut pas s’exposer à la perte du bail ou de son droit au renouvellement pour juste motif.
Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux peut entrer en voie de condamnation au paiement de l’arriéré si le bail ne résulte pas d’un acte authentique signé devant notaire : dans ce dernier cas, il est possible d’engager une saisie à l’expiration de la période de 3 mois de la mise en demeure.
La nature authentique du contrat de bail à ferme simplifie donc les démarches; inversement, si le bail est verbal comme cela se rencontre souvent, il va falloir commencer par en prouver l’existence à partir de la définition légale qui précède avant toute action judiciaire.
Combien d'années de fermages impayés est-il possible de réclamer ?
La prescription, ou délai utile pour agir, n’est que de 5 ans !
Le non-paiement d’un fermage ou loyer concerne tout ou partie de la somme due :
Tout paiement partiel n’est pas libératoire puisqu’il est considéré, au regard de la loi, comme un non-paiement.
Le fermier qui ne verse qu’une partie s’expose à une action en non-paiement, et chaque acompte versé fait courir un délai de 5 ans au profit de son bailleur pour recouvrer le solde dû.
FAQ
Le délai de 2 mois pendant lequel la SAFER peut exercer son droit de préemption à compter de la réception de la notification des projets de cession peut-il être raccourci ?
Oui, mais il faut savoir que pour bénéficier d’un délai de traitement abrégé, les SAFER facturent un honoraire spécifique qui est légal selon une réponse ministérielle consultable en cliquant sur le lien suivant:
Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) disposent normalement d’un délai de deux mois pour exercer leur droit de préemption à compter de la réception de la notification des projets de cession transmis par les notaires, ou les personnes chargées de dresser les actes d’aliénation, conformément aux dispositions de l’article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime
Les réponses rapides sont faites en 10 jours, 15 jours ou 1 mois, selon le montant du supplément versé et si les conditions permettant d’effectuer une réponse rapide sont réunies.
